裁判文书背后的陕西地产众生相……

时间:2021-08-01

  对多数市民而言,一套房屋,是打拼多年的主要资产,也是在这座城市立足的倚靠。它是一间居所,也是一颗定心丸。

  粉巷君(ID:nbdfxcj)查阅诸多文书之后,看到了地产行业中的众生相。

  其中,既有市民购房交款后,开发商逾期交房的;也有交房多年却迟迟无法办理房产证的;既有建筑公司施工结束后却无法讨要垫付款的,也有因市民房贷违约被银行起诉的……

  王女士于2015年花费60多万元,购买了一套约94平米的商品房,并与开发商签订《商品房买卖合同》。

  如果严格按照合同,开发商应当在2014年底前,将验收合格的商品房交付王女士使用。并且应当在商品房交付使用后720个工作日内,将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案(截止时间是2018年3月)。

  但是司空见惯,第一步就无法保证,交房时间延迟了5个月。至于第二步,最终对簿公堂。

  直至2020年,开发商依然未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,未能协助王女士取得房屋所有权证,她提起诉讼。

  审理过程中,开发商还不愿承担责任,辩解理由一堆。大意是,由于有关部门的行为造成商品房项目设计方案变更,致使项目验收手续无法按时办理,并非该公司违约。

  案涉合同虽未标注有签约时间,但双方均认可是2014年、2015年左右签约,而法院审理查明,早在2011年,碑林区城改办就已要求开发商变更规划。

  也就是说,在开发商与王女士签订合同时,开发商就已明知该公司实际建设的房屋与规划不符!

  法院认为,在此背景下,双方在签约时作出了关于开发商于交房后,720个工作日提交备案资料的约定,为开发商留出了较长的合理履约期限。因此,开发商应依法承担相应违约责任。

  法院还指出,依据碑林区城改办的文件,城改办要求变更规划是向开发商提出的要求,不应归属于行政行为。因此,开发商的上述理由不能成立。

  在裁判文书网上输入“地产”,范围选择陕西省,不难找到历年已公布的裁判文书,数量达十多万条。

  启信宝数据显示,2011至2020年,陕西省地产行业新增加了81267家企业。截至2020年底,陕西省地产行业企业数量达到75363家。

  顺便插一句,从地区分布来看,西安的地产企业数量最多,达到68494家,比排名第二的宝鸡高出9倍。咸阳、渭南、榆林紧随其后。

  值得注意的是,如果将时间范围拉长来看,陕西的地产相关企业有不少已退出市场。

  十年时间,陕西省地产企业注销、吊销数量均不少。注销数量中固然有近几年行业竞争加剧的因素,但是被吊销的现象,值得警惕。

  在陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善看来,常见的地产行业裁判文书涉及的纠纷案件,主要包括以下几类:

  这项指数对准确把握消费环境状况,改善消费环境,推进消费维权、社会共治都有益处,来自全省13个市(区)进行分层抽样调查,覆盖范围广阔。结果如下:

  在赵良善看来,这些纠纷表面上是基于双方之间的合同关系而产生,实质则是多方面的因素:

  从市场主体上,开发商和购房者身份在法律的规制和管束下日渐平等,主体之间也容易产生各种博弈和纠纷。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近几年市场节奏较快,高周转下市场的乱象增多,购房者的维权意识也在增强。

  站在律师的角度,赵良善给的建议是,行业协会可以适当增加房地产行业的准入规则,以及黑名单制度,对于信用状况较差的企业,排除在房地产行业之外。

  “市场监管、房管等部门,应当定期加大对房地产企业的走访、巡查、抽查、监督,避免房地产企业处于无实际经营,或无资金能力,或无工作人员,或可能利用房地产圈钱。”赵良善建议,对已被列入失信的企业,在拿地、贷款时,均应严格审查。

  从消费环境指数中的维权放心指数来看,依然相对较低。今年如何加强,是市场关心的焦点。

  譬如,对经营者,将通过开展放心消费创建,提高其诚信守法意识,并且严打假冒伪劣、消费侵权、不正当竞争等违法行为,维护公平竞争的市场秩序,营造安全放心的消费环境。

  对消费者,通过宣传、曝光典型案例、发布消费警示提示等,提高其依法维权的意识和能力。

  同时,为解决消费者反映的“痛点”问题,行业主管部门将落实属地监管责任,加大执法力度,维护消费者权益……

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